城市更新賦能景瑞公寓平臺悅樘用資管邏輯算"明白賬"

作者: 來源:新眾網 2019-08-03 13:26:45

隨著城市化進程步入提質減速階段,"存量時代"下盤活存量或成為房地產新常態下另一個突破口,深度見證和參與城市發展升級的新一輪機遇已然來臨。與此同時,各地政府利好政策頻傳,從中不難窺見未來"城市更新"的巨大發展空間,同時,"城市更新"也一個企業作為社會公民應該承擔社會責任。

景瑞控股憑借二十多年老牌房企的行業經驗,通過洞察市場、研判趨勢,明確戰略轉型,在原有地產開發的基礎上,貫通地產上下游產業鏈,整合行業生態圈資源,打造"募投管退"的大資管模式,致力成為最懂建筑和生活的資產管理引領者。戰略布局中,景瑞更是選擇以旗下名為"悅樘"的景瑞公寓平臺及辦公業務涉足城市更新領域,開啟"存量市場"新征程。

用資管邏輯算"明白賬"

舊城改造、舊村改造、舊工業區改造等一系列"城市更新"戲碼不斷上演,景瑞公寓板塊作為景瑞旗下長租領域的資產管理子品牌,于2017年正式成立,專注租賃式公寓的投資、開發、改造、持有運營及項目退出,以實際行動加入城市更新的重要賽道。在這一過程中,景瑞公寓始終在探索,如何讓公寓業態為"城市更新"賦能。

景瑞公寓認為"城市更新"不只是簡單外立面翻新的顏值換代,而應是用資管邏輯重新為傳統空間賦能。

是一個基于洞見市場及客戶需求,對存量資產價值研判、策略定位、設計規劃、建設管理、運營管理并實現資產增值和投資回報最大化的全生命周期過程。每一處"城市更新",都滲透著景瑞公寓對于土地價值、居住需求、產業文化、生活方式等多方面綜合價值的深刻理解。

"長租公寓終究是資產的生意,而非單純租金的生意。"悅樘公寓CEO耿俊峰也清晰的闡述了悅樘的商業邏輯。"未來景瑞公寓每一處物業更新,都將被置于高標準的資產管理全生命周期中來考量。"

聚焦核心地帶的"硬通貨"

傳統住宅開發往往需要預判未來3年的價值,從拿地到建造再到銷售,但對于持有型長租公寓而言,考量的卻是未來5年甚至10年,從"價格洼地"預見"價值高地"的資產預判能力。不斷通過資產的優化迭代,以獲取優質"硬通貨"才是城市更新語境下的王道。

景瑞公寓在經歷兩年的摸索與沉淀后,明確以美國領先的公寓型REITs品牌EQR為對標,其中一個重要的對標方向就是"聚焦核心"的策略。

研究資料表明,EQR在上市后,也曾經歷漫灌式擴張帶來的增效陣痛,在2000年持有36個州1104處22.77萬間的資產,但伴隨管理規模擴張而來的,卻是日益明顯的邊際效益遞減。之后EQR轉推核心聚焦策略,提出要從出租率低、成長慢的市場退出,到更優的市場中去。EQR花了10多年的時間,徹底優化區域布局,逐漸剝離非優質項目,去年EQR所持有的10州6區域計7.75萬間的資產,為其帶來25.78億美元租金收入,總營業利潤約6.57億美元,公司市值約為上市之初18倍,年復合增長率高達12.5%。

EQR地圖

EQR布局變化

景瑞公寓選擇的"城市更新"之路不急于追求規模,而更在乎對一線核心城市的深耕及對杭州、蘇州等長三角區域經濟發達城市的伺機而入。悅樘認為,北京及上海等一線核心城市新增供給的減少,存量資產的稀缺性導致供求失衡,資產具備更短的變現周期,相較于新興市場,在市場普遍下行的情況下,更能抵抗資產下行趨勢。

耿俊峰坦言,以上海為例,未來悅樘在項目的選址上將側重中內環等傳統城市核心區,或是有巨大商務發展潛力的大虹橋地區,年內除上海已持有的中山公園店、大寧店、黃浦濱江店、小木橋店等7店外,將計劃精選吸納優質資產,踐行既定戰略,深耕上海。

軟硬兼施的"適配更新"

當"城市更新"遇上"資產管理",優質低效存量的資產獲取是景瑞公寓踐行城市更新的基礎,而通過價值挖掘后,對產品的設計、改造、運營使建筑煥發新生,實現資產價值躍升及可持續增值的通路,是悅樘區隔其他對手的壁壘,也是追求穩健和資產效率的資本伙伴青睞的焦點。

景瑞悅樘臻選|上海中山公園店

在7月26日景瑞公寓舉辦的《新戰略時代·新產品開發》研討會上,悅樘公寓副總裁黃新華分享了其"城市更新"的觀點。

黃新華表示,面對市場眾多"同質化"競爭的背后,"一戶型打天下"并非"城市更新"的王道,隨著客戶消費意識的改變與升級,低廉租金不再是客戶唯一的追求,如今對于公寓類產品的"城市更新",不僅是單一樓體居住"硬"空間的課題,而是一種老建筑對文脈傳承與新城市融合的方案,更是一種囊括了包括社交、辦公、會客、購物、休閑、健身等多元化"軟性"生活方式的打造。

戰略升級后的景瑞公寓,通過深入洞見客戶的真實需求,對產品進行重塑,瞄準中高端及高端白領的細分市場,提出的三條全新產品線,包括追求生活品質感的輕奢公寓"臻選系";營造便捷都市生活方式的"悅樘系";以公寓產品為主,涵蓋快銷、辦公等多業態的商業綜合體"悅樘薈系"。

悅樘公寓副總裁黃新華

但黃新華強調,悅樘產品系與傳統意義上的產品系不同,悅樘所設立的產品系并非完全標準化的"復制品"。也就是說即使同一條產品系下的兩家門店,也會因所在城市文化的差異化、客群對生活場景需求的差異化,在外立面的設計、公區的功能設置、房間的色系風格、配套服務上有所區別,賦予"城市更新"更深層次的理解,而不再停留在只是"看上去很美"。

可見,有價值的城市更新絕對不是租賃物業,再轉手那么簡單。景瑞公寓將更注重"城市更新"過程中,建筑本身城市文脈的傳承與融合,回歸租住生活本質的需求,關注基于客戶的生活場景的價值設計。以賦能型產品、增值型服務,通過運營撬動資本,不僅讓居住品質得到保障,更提升了資產的效率,真正盤活存量物業。

如果把地產住宅開發比做是一場競速跑,那做好一個持有型的長租公寓將會是一場大霧天里的馬拉松。在這場比賽中,拼的不是瞬間的爆發力,而取決于能在迷霧中砥礪前行的毅力,在迷茫途中選擇堅守的耐力。

謀定后動,穩健前行。景瑞公寓平臺悅樘正以景瑞控股"大資管"戰略為導向,不斷修煉投融、產品、運營三大內功,從戰略布局到商業模式升級,從品牌理念到產品定位迭代,以"資產管理者"占位,以有價值的資產運營應對這場城市慢跑。


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